[주담대] LTV DTI DSR 계산하는 방법

 
주택 구매를 위해 주담대를 받으려고 하면 항상 따라다니는 용어 3가지가 있습니다.
바로 LTV, DTI, DSR입니다.
 
주담대를 받아보신 분들은 아시겠지만 LTV, DTI, DSR 때문에 승인받기 생각보다 까다롭고 대출 최종 실행까지 꽤 오래 걸리는 편이라 대출받아야 하는 기한이 얼마 남지 않은 분은 자칫 낭패를 볼 수도 있습니다. 
 
도대체 LTV, DTI, DSR이 무엇인지 그 차이에 대해 쉽고 빠르게 알아보겠습니다.
아래는 용어 이해를 돕기 위한 상황 가정입니다.

🤵👰 아파트 구매를 희망하는 신혼부부
✔ 부부 합산 연소득 = 8천만 원
✔ 기존 대출금 = 5천만 원(대출기간 5년, 연이자율 5.0%)
✔ 구매하고자 하는 아파트 시세 = 7억
✔ 주담대 상환 요건 = 30년 만기, 연이자율 3.0%

 
 

1. LTV(Loan To Value ratio)

 
LTV란 담보인정비율, 즉 주택 시세 대비 대출을 받을 수 있는 비율을 말합니다.

📌 아파트 시세가 7억이고 LTV 70% 적용받는다고 가정했을 때

신혼부부가 받을 수 있는 대출금은 7억 × 0.7 = 최대 4.9억원까지 입니다.
그렇기 때문에 7억짜리 아파트를 구매하기 위해서는 주담대 외에 2.1억 원을 더 마련해야 합니다.
 
 
 

2. DTI(Debt To Income)

 
DTI란 총부채상환비율, 즉 주담대 원리금 상환액과 기타 대출 이자 상환액의 합산금을 연 소득으로 나눈 값을 말합니다.

📌 DTI 60% 적용받는다고 가정했을 때

우선 주담대 원리금 상환액을 계산하여야 합니다.
주담대 원리금 상환액은 포털사이트에서 '대출 계산기'라고 검색하면 바로 나옵니다.
 
대출 계산기

대출 계산기 : 네이버 통합검색

 

주택담보대출 원리금 상환액

위에서 최대로 받을 수 있는 주담대 대출금이 4.9억원이였기 때문에 4.9억원을 연이자율 3%, 30년 만기로 계산해보면 월 상환금액이 2,065,860원인 것을 알 수 있습니다.
그렇다면 1년에 상환해야 하는 금액은 2,065,860원 × 12개월 = 24,790,320원입니다.
 
기존 대출금이 5천만 원(대출기간 5년, 연이자율 5%)으로 가정했었기 때문에 1년에 상환해야 하는 이자는 5천만 원 × 0.05 = 250만 원입니다.
 
DTI는 주담대 원리금 상환액과 기타 대출 이자 상환액의 합산금을 연 소득으로 나눈 값입니다.
24,790,320원 + 2,500,000원 = 27,290,320원입니다.
 
신혼부부 합산 연소득을 8천만 원으로 잡았으니 DTI는 (27,290,320원 ÷ 80,000,000원) × 100 = 34.11%가 나옵니다.
 
기준인 DTI 60%보다 낮으니 대출 실행 가능 조건에 충족하므로 최대 4.9억 원을 무난하게 대출받을 수 있습니다.
 
 
 

3. DSR(Debt Service Ratio)

 
DSR은 총부채원리금상환비율, 즉 부채에 따른 대출 가능 비율을 말합니다.
연소득 대비 전체 금융부채 원리금 상환비율인데 여기서 말하는 전체 금융부채는 신용, 마이너스통장, 자동차할부 등 모든 대출의 원리금 부담을 통틀어 말합니다.
 
위의 다른 규제를 다 충족해도 DSR 규제에서 막히는 바람에 주택담보대출을 못 받는 경우도 있습니다.
그만큼 정말 까다로운 규제라고 생각하시면 됩니다.
 
DSR은 방금 전 DTI랑 아주 조금 다릅니다.
 
DTI = (주담대 원리금 상환액 + 기타 대출 이자) ÷ 연소득 
DSR = (주담대 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) ÷ 연소득
 
DSR은 기타 대출의 원금에 이자 합산액까지 포함입니다.
 

📌 DSR 50% 적용받는다고 가정했을 때

 
위에서 주담대 원리금 상환액 24,790,320원 나오는 것을 구했으니 넘어가겠습니다.
 

기존 대출금 원리금 상환액

기존 대출금이 5천만원(대출기간 5년, 연이자율5%)으로 가정했었기때문에 1년에 상환해야 하는 원리금은 943,562원 × 12개월 = 11,322,744원입니다.

그럼 총부채는 24,790,320원 + 11,322,744원 = 36,113,064원입니다.
 
DTI는 총부채를 연소득으로 나눈 비율이므로 36,113,064원 ÷ 80,000,000원 = 45.14%입니다.
 
기준인 DSR 50%보다 아슬아슬하긴 하지만 그래도 기준보다 낮으니 대출 실행 가능 조건에 충족하므로 최대 4.9억 원을 대출받을 수 있습니다.
 
위의 계산방식이 복잡하고 어려우시다면 간편하게 LTV, DTI, DSR을 계산하는 방법이 있습니다
아래 링크로 들어가셔서 간단하게 대출 연소득, 대출금액 등만 입력만 하시면 자동으로 계산해 주기 때문에 이 방법이 제일 편하고 빠르실 겁니다.

부동산 계산기 메인화면

LTV 계산기

부동산계산기

LTV 계산기

DTI 계산기

부동산계산기

DTI 계산기

 

DSR 계산기

부동산계산기

DSR 계산기

마치며

 

 
지금까지 대출규제인 LTV, DTI, DSR의 차이와 계산하는 방법에 대해 알아보았습니다.

소득에 비해 금리는 계속 오르고 각종 규제로 인해 대출금액도 받고자 하는 금액보다 현저히 부족한 현실 때문에 많이 힘드실 것이라 생각합니다.

앞으로 부동산 정책이 완화되어 모두 규제로부터 조금 더 자유로워 지시기를 간절히 기원합니다.
 
감사합니다 :)